[案件基本信息]

1.裁判书字号：河北省衡水市桃城区人民法院（2014）衡桃物民一初字第97号民事判决书

2.案由：排除妨害纠纷

3.当事人

原告、反诉被告：周某某

被告、反诉原告：郑某某

[基本案情]

郑某某（承租人，本案被告、反诉原告）租赁周某某（出租人，本案原告、反诉被告）位于衡水市自强街东侧1幢10号1-3层房屋多年，双方之间没有签订书面租赁合同，双方口头约定的租赁费为每月2000元，每三个月（一个季度）支付一次，在租赁期间内，郑某某对所租赁房屋进行了装修，所租房屋用于商业经营。经了解，原、被告之间关系平时较为融洽，并无积怨矛盾。周某某于2014年5月10日通过EMS邮政特快专递向郑某某寄送收回门店通知函，告知：“租房户郑某某：根据你交纳房租的日企，本门店租用到期日期为2014年7月10日，请你在2014年7月10日以前把门店清理干净，恢复装修前原样，我将收回己用。特此通知。房主：周某某2014年5月10日”。郑某某于2014年7月11日通过中国建设银行ATM机向原告周某某转帐6000元。截止到开庭之日，诉争房屋外面一道门没有上锁，里面一道门由郑某某上锁。原告周某某要求被告郑某某搬出原告周某某门店，并将门店恢复原样，赔偿经济损失24000元。因所租赁房屋不能继续用于商业经营，郑某某作为反诉原告，要求周某某赔偿损失20000元及装修费15000元，合计35000元。

[法院裁判要旨]

被告（反诉原告）郑某某租赁原告（反诉被告）周某某位于衡水市自强街东侧1幢10号1-3层房屋用于经营，双方之间形成房屋租赁合同关系，实际租赁期限已经超过六个月，但双方之间未签订书面租赁合同，故双方之间的租赁应视为不定期租赁。出租方（原告）周某某于2014年5月10日通知承租方（被告）郑某某门店租赁期限为2014年7月10日，到期后出租方周某某将把门店收回，承租方郑某某须将门店清理干净、恢复装修前原样，被告郑某某于2014年5月11日收到该通知，出租方周某某已在合理期限内通知承租方郑某某解除租赁合同，故原、被告之间的租赁合同于2014年7月10日解除。被告（反诉原告）郑某某于2014年7月11日通过ATM机转账给原告（反诉被告）周某某6000元，并不能证明原、被告之间对于房屋租赁达成新的租赁合同或者自动延长原租赁合同期限。出租方周某某与承租方郑某某在租赁合同关系存续期间，承租方郑某某对房屋进行了装修等改善行为，但其未提供证据证明对房屋装修取得了出租方周某某同意，故原告（出租方）周某某有权要求被告（承租方）郑某某恢复原状，相反，反诉原告（被告）郑某某要求反诉被告（原告）周某某支付房屋装修费15000元的请求，于法无据，不予支持。合同解除后，出租人（原告）周某某有权要求承租方（被告）郑某某应当搬离所租赁的房屋，并将房屋返还。被告（反诉原告）郑某某继续占用原告（反诉被告）房屋，已属违约，应当赔偿原告（反诉被告）周某某因此所遭受的经济损失，原告（反诉被告）周某某提供的其与案外人签订有房屋租赁协议，约定房屋租赁费6000元，并主张自2014年7月11日至2014年12月11日期间的损失30000元（6000元*五个月），减去被告（反诉原告）郑某某强行打给原告（反诉被告）周某某6000元，合计造成经济损失24000元，该案外人未出庭作证，故该证据不予采信，原告（反诉被告）周某某所遭受的损失参照其与被告（反诉原告）郑某某之间的房屋租赁费每月2000元计算（不足一个月的，按每天66.67元计算），自2014年7月11日计算至判决之日，但应抵销被告（反诉原告）郑某某于2014年7月11日通过ATM机转帐给原告（反诉被告）周某某6000元。合同解除后，因反诉原告郑某某未能与被告周某某达成新的租赁合意，未能形成新的租赁合同，反诉原告郑某某应当自行搬离所租赁房屋，其继续占有所租赁房屋的行为构成无权占有，且为恶意，故其要求反诉被告（原告）周某某赔偿其自门店被关之日起至2014年10月11日止未能经营的损失的主张，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十九条、第二百一十五条、第二百二十三条、第二百三十三条、第二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）郑某某于本判决生效之日起十日内搬离所租赁房屋（衡水市自强街东侧1幢10号1-3层），并将该房屋恢复原样。

二、被告（反诉原告）郑某某于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）周某某经济损失（自2014年7月11日至判决之日，按每月2000元计算，不足一个月的按每天66.67元计算，扣除被告已付6000元）。

三、驳回原告（反诉被告）周某某其他诉讼请求。

四、驳回反诉原告（被告）郑某某诉讼请求。

[法官后语]

在本案审理中，原、被告的矛盾集中在被告郑某某于2014年7月11日通过ATM机转账给原告周某某6000元的行为，是否能够确认原、被告之间的租赁关系继续存在。在一般的房屋租赁合同中，如果在约定的租赁期限届满之后，承租人继续占有所租赁的房租，且仍然按照原租赁合同约定向出租人交纳租赁费，而出租人收到该租赁费后在合理的期限内未作出否定的意思表示，则视为出租人与承租人之间达成新的租赁合意，双方之间的租赁合同为不定期租赁。而本案中，原告周某某与被告郑某某之间一直未签订有效的书面租赁合同，且租赁期限超过6个月，故双方之间的租赁合同一直为不定期租赁合同，无论是出租人还是承租人，均可随时要求解除合同。原告周某某向被告郑某某明确表示要求解除租赁合同，且已经给予被告郑某某合理的搬离期限，而被告郑某某未在期限届满前搬离、腾退房屋，故原告周某某有权要求被告郑某某腾退房屋、赔偿损失。对于周某某收到的郑某某支付的6000元，应当予以退还，但该款项应当与被告郑某某所应支付的赔偿金予以抵销。被告郑某某在合同解除后，继续占有所租赁的房屋，构成恶意的无权占有，其要求周某某赔偿因不能使用房屋所造成的损失的诉求，不予支持。在本案的审理过程中，原、被告之间一直处于剑拔弩张的气氛中，在庭审前，合议庭对原、被告双方分别进行劝解，在调解过程中对原、被告进行透彻的法理讲解，最终使得本判决得到了很好的执行。