关键词

　 诉讼时效起算点　预约合同　请求权　逾期交房违约金

基本案情

　 2014年8月11日，原告袁XX、刘X二人（乙方）与被告XX房地产开发有限公司（甲方）签订了房屋认购协议，协议中约定由原告出资325226元，购买被告开发的XX小区7号楼1单元1502室住宅一处。认购协议上关于逾期交房的违约责任约定：交房时间为2015年12月30日，逾期超过90个工作日，乙方有权向甲方追究违约金，违约金每日按已付房款的万分之一计算（自逾期第90日至实际交付日）。2014年8月25日，原告缴纳了全部购房款。截止原告起诉，被告尚未向原告交付房产，原告要求被告给付逾期交房违约金自2016年1月1日起，计算至起诉日，以后按照约定的违约金数额计算至实际交房之日止。开发商认为房屋未实际交付，逾期时间不确定，原告此时不能主张权利。双方争议的主要问题是原告能否主张逾期交房违约金。

调解过程

一、熟悉案情。第一时间了解案情，询问原告其购买的房屋现处于什么阶段，是正在施工建设、是尚未开发，还是已完工待交付。法院能否对其诉求予以支持做出分析论断。其次向被告沟通了解案情，听取其辩称意见。二、确定大致调解方向，释法明理。经了解后本案所涉的房产正处于施工的初期阶段，距离实际交付房产时间较长，而导致原告诉求的主张逾期违约金的期限即开发商逾期之日至实际交房之日的期间不确定，进而使原告的诉求数额不明确，且双方尚未签订正式的商品房买卖合同，其诉请亦不属于认购合同的请求权范围。将相关的法律条款及双方认购协议中的约定条款均逐一向原告解释,经释法明理后，原告撤回了诉讼请求。三、找准矛盾根源，提供法律帮助。在调解过程中，调解人员耐心听取了原告起诉的原因，原告称主要是因为开发商在协商签订正式商品房买卖合同过程中，要求原告放弃追要逾期交房违约损失。调解人员了解原告起诉的原因后，向原告分析说明了其是否签订商品房买卖合同有可能存在的法律后果有哪些，由其自行决定是否继续签订商品房买卖合同。为原告解开了本案矛盾的根源所在。

调解结果及案例分析总结

　　 认购合同是一种预约合同，合同的效力和法律约束力只能是“使当事人产生诚信磋商以订立本约合同的义务”，预约合同中的其他条款只有在以订立本约合同的方式予以确认后，才能对双方当事人产生约束力。预约合同只是赋予权利方要求义务方签订本约合同的请求权，以及以此请求权为基础而要求义务方承担的，包括违约责任、解除预约合同、损害赔偿的民事责任。本案原告所诉请的逾期交房违约金，并不属于预约合同的请求权范围。逾期交房违约金是一种继续性的债务，因逾期交房的侵权行为，是持续存在的。诉讼时效的起算点，应从侵权行为终结之日即实际交房日开始计算。对于购房者来讲，主张的违约金是合同约定的逾期交房之次日至实际交房之日，这一期间的违约金是双方当事人在合同中确定的整体的合同权利，购房人可以在该项整体权利没能实现的时候，一并提出主张。经向原告解释说明后，原告撤回了诉讼请求。

相关法条

最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：当事人签订认购书、订购书，预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

　　　　　　　　　　　　　　路北法庭　高锐

诉前调解案号：（2020）冀1102诉前调1278号